El municipio de Tunja presentó demanda en contra de un particular, con el fin de que le restituyera el predio de su propiedad dado en arrendamiento denominado finca Las Huertas, ubicada en la vereda Pirgua del municipio de Tunja y de no efectuarse la entrega dentro del término concedido, se ordenara la entrega judicial mediante lanzamiento.
Como hechos relevantes del caso se expuso que el municipio de Tunja y el particular, suscribieron el contrato de arrendamiento No. 087 de 25 de junio de 2007, cuyo objeto era el arrendamiento de la mencionada finca, con una duración de un año y canon de $2.500.000. Su devolución se efectuaría al término del contrato luego de lo cual se procedería a su liquidación. En relación con el régimen legal se indicó que el mismo se regía por las disposiciones civiles y comerciales pertinentes, salvo en las materias particulares reguladas por la Ley 80 de 1993.
Como al término del contrato el arrendatario no devolvió el inmueble, el municipio de Tunja a través de oficios de 25 de junio de 2008, 23 de junio de 2009, 10 de junio de 2009, 31 de enero de 2011, 23 de marzo de 2011 y 25 de marzo de 2015, lo requirió para ese efecto, sin ningún resultado positivo. Tampoco se pudo liquidar el contrato porque pese a los varios requerimientos el demandado no se hizo presente.
En diligencia de interrogatorio de parte, el demandado indicó que el predio le fue arrendado en el año 2007; que actualmente lo ocupaba para el beneficio de praderas para el mantenimiento de ganado. Que el contrato fue inicialmente por un año; sin embargo, en varias oportunidades se acercó a las instalaciones de la Alcaldía y allí los funcionarios le informaron de manera verbal que podía continuar pagando arriendo y disfrutando del inmueble.
En este orden de ideas, la Sala encontró, en relación con la normatividad aplicable, que las partes estipularon en la cláusula vigésima, que dicho negocio jurídico se encontraba regido por la Ley 80 de 1993 y en lo que no se encontrará regulado allí, por las disposiciones civiles y comerciales.
Así las cosas, bajo dicha normativa y las cláusulas pactadas en el contrato de arrendamiento, era claro que las partes fijaron un plazo determinado para la ejecución del contrato, el cual expiraba el 25 de junio de 2008. Sobre este punto, destacó el Tribunal que no era procedente la prórroga automática, tal y como lo determinó la juez de instancia. Por lo tanto, en manera alguna podía entenderse, como lo aducía el demandado que, al haberse aceptado el pago de canon de arrendamiento por parte del municipio de Tunja correspondiente a los periodos posteriores al vencimiento del contrato, se estaba prorrogando automáticamente.
Bajo este postulado, a partir de la citada fecha de terminación del contrato, surgió la obligación para el arrendatario de efectuar la restitución del inmueble. El término de caducidad de 2 años que tenía la parte actora para presentar la demanda, de conformidad con lo establecido en el literal j), numeral v, del artículo 164 del CPACA debía contabilizarse una vez transcurridos los 4 meses que tenían las partes para la realización de la liquidación de mutuo acuerdo, contados a partir del día siguiente a la finalización, así como los 2 meses que tenía el municipio de Tunja para hacer la liquidación unilateralmente. Es decir, los 4 primeros meses vencieron el 25 de octubre de 2008 y los otros 2 el 25 de diciembre del mismo año. En consecuencia, el término para demandar corrió desde el 26 de este último mes y año hasta el 26 de diciembre de 2010. No obstante, la demanda fue radicada el 17 de abril de 2018, por lo que se concluyó que el medio de control había caducado. Visto lo anterior, el Tribunal revocó la sentencia que había accedió a las pretensiones y de oficio declaró probada la excepción de caducidad del medio de control.
Finalmente, como cuestión adicional, el Tribunal hizo alusión a los mecanismos jurídicos que permitían a la entidad demandante recuperar la tenencia de su bien. Para tal efecto, trajo a colación los argumentos expuestos por esta misma Corporación en sentencia de 12 de agosto de 2021, en la cual se indicó:
"En criterio de la Sala, la actitud del arrendatario tendiente a desconocer sus obligaciones, especialmente la relativa a la devolución del inmueble, sumada a la caducidad del medio de control, son circunstancias que hacen que la tenencia del bien deje de sustentarse en un título jurídico válido (contrato de arrendamiento) y mute a una ocupación de hecho y abusiva.
Por ejemplo, en este caso no puede sostenerse que la tenencia del bien se fundamenta jurídicamente en un contrato de arrendamiento que terminó hace casi 20 años, que el arrendatario no reconoce ni ha honrado desde el año 2004. Por ende, en razón a que el inmueble entregado en arriendo tiene la naturaleza de bien fiscal, la entidad respectiva puede incoar una la acción policiva debido a que dicho comportamiento se cataloga como contrario a la posesión y mera tenencia (art. 77 L. 1801/2016) y su consecuencia es la emisión de una orden de restitución, en los términos del artículo 190 del Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana24. Además, la acción policiva en esta hipótesis no caduca (art. 226 L. 1801/2016), contrario a lo que acontecía en vigencia de la regulación anterior.
Por otra parte, también es posible impulsar la acción reivindicatoria (art. 946 CC), cuya competencia está en cabeza de la jurisdicción ordinaria. Esto por cuanto, a pesar de que el demandante es una entidad pública, el litigio no está sujeto al derecho administrativo y, por consiguiente, está excluido del conocimiento de esta jurisdicción, de conformidad con el artículo 104 del CPACA.
Estas soluciones han sido puestas de presente de antaño por la Sala de Consulta y Servicio Civil del Consejo de Estado y, en criterio de la Sala, evitan que la configuración de la caducidad del medio de control de controversias contractuales (para la cual media la negligencia de la entidad arrendadora) favorezca al ocupante de hecho, quien en ningún caso puede adquirir el dominio del bien fiscal por prescripción (arts. 2519 CC y 375-4 CGP).
Así las cosas, el Invías no debió presentar la demanda de restitución de inmueble arrendado, ya que no es la idónea cuando ha operado la caducidad del medio de control, como ocurrió en este caso. No obstante, aún es viable que impetre las acciones policiva o civil antedichas con el mismo propósito, según lo considere conveniente, las cuales debió ejercer inmediatamente obtuvo el dominio pleno del inmueble".
En suma, sostuvo el cuerpo colegiado judicial que de acuerdo a los artículos 77 y 79 de la Ley 1801 de 2016, el representante legal de la entidad de derecho público demandante se encontraba facultado para ejercer la acción de protección de bienes inmuebles previsto en el Código de Policía, en el caso de la perturbación de los derechos.
En tanto que, como de conformidad con lo señalado en el artículo 314 de la Constitución Política, el alcalde es el representante legal del municipio, le correspondía iniciar la acción correspondiente que le permitiera al ente territorial recuperar el bien inmueble ocupado con mera tenencia por un particular, sin que tuviera injerencia que se tratara del superior jerárquico del inspector de policía.