En sentencia de segunda instancia del 14 de febrero pasado, y con ocasión del registro de una compraventa de un inmueble con base en un documento falso, señaló el Tribunal Administrativo de Boyacá que conforme lo ha señalado el Consejo de Estado, la denominada falla registral comprende, de manera específica, aquellos casos en que se discute una omisión o irregularidad en la función de anotación y registro de los instrumentos que contienen afectaciones o modificaciones en la titularidad de los bienes inmuebles y que tiene una finalidad "esencialmente publicitaria, como que produce efectos respecto de terceros (art. 44 decreto 1250 de 1970), de ahí que las inscripciones deben adelantarse en forma cuidadosa respetando el viejo principio de los derechos reales conforme al cual el primero en el tiempo, ha de prevalecer en el derecho (prius in tempore, potior iure)" .
Explicó que la actividad de registro es independiente y sucedánea a la conformación del instrumento o escritura que incorpora la afectación, gravamen o cambio de titularidad del inmueble, por cualquiera de los actos y modos previstos por la legislación para la alteración de la situación jurídica de un bien inmueble.
Indicó que el registro, por ser público, se expone a la ciudadanía a través del folio de matrícula Inmobiliaria que es el documento que, bajo la metodología de anotaciones consecutivas y detalladas presenta de manera cronológica la historia jurídica de un Inmueble. La función de anotación y registro le corresponde exclusivamente a la Superintendencia de Notariado y Registro; de ahí que cualquier falla que se presente en dicha actividad es atribuible a esta entidad que, pese a que se encuentra adscrita al Ministerio de Justicia y de Derecho, tiene capacidad para representarse a sí misma, teniendo en cuenta que goza de autonomía administrativa y financiera, personería jurídica y patrimonio independiente.
Recordó la corporación judicial que algunas de las irregularidades que han dado lugar a la declaratoria de responsabilidad de la mencionada Superintendencia, han sido, entre otras, la asignación de doble matrícula inmobiliaria a un mismo bien; la afectación en el orden de inscripción de los actos, escrituras y providencias; la omisión de algún registro o su anotación tardía; anotaciones erróneas y, en general, todas aquellas que se comprendan dentro del objeto y la función registral.
Contrario sensu, advirtió el Tribunal que la Superintendencia de Notariado y Registro no es la llamada a responder por los eventos que tipifican una falla notarial (proveniente de las funciones de las notarías expuestas en el art. 3o del Decreto 960/70); claro está, a menos que aquello que constituye la mencionada falla, a la vez, afecte ostensiblemente alguno de los requisitos formales que respecto del instrumento a inscribir debe verificar la Oficina de Instrumentos. Consideró que aquí es importante señalar que el Registrador no tiene el deber u obligación de determinar la validez de los títulos sometidos a registro y, en cambio, su labor se circunscribe al ámbito de las formalidades del instrumento a registrar y anotar en el correspondiente folio, tal como lo ha venido reiterando el Consejo de Estado.
Aparte de esta excepción (desatención de los requisitos formales que debe tener el instrumento para que adquiera mérito registral), para que una falla estrictamente notarial pueda comprometer la responsabilidad de la Superintendencia de Notariado y Registro, se requiere que, existiendo una presunta irregularidad notarial, ya sea que la conozca oficiosamente o, a través de denuncias, omita los deberes de vigilancia y control que la ley le ha confiado.
Coligió el Tribunal de lo anterior, que siempre que la falla recaiga en una omisión o irregularidad en la función de anotación y registro de los instrumentos que contienen afectaciones o modificaciones en la titularidad de los bienes inmuebles, esto es, en la formación y alimentación de la matrícula inmobiliaria que lleva la historia jurídica de un inmueble, la Superintendencia de Notariado y Registro será la llamada a intervenir en este tipo de asuntos.
Así las cosas, cuando el título de imputación en este asunto corresponde al de la falla del servicio por la presunta omisión del deber del Estado de verificar la veracidad y autenticidad de los documentos que los particulares presentan ante las oficinas de registro de instrumentos públicos, se deberán entonces atender las circunstancias particulares del caso a fin de establecer si hay lugar la responsabilidad del Estado.
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